Fundo HSML11 Cancela Compra de Shopping Paralela em Salvador

Decisão ocorreu após vendedores não cumprirem condições contratuais.

Shopping Paralela em Salvador | Reprodução

Salvador, 04/05/2025 – O fundo imobiliário HSI Malls (HSML11), gerido pela HSI Gestão, anunciou na última quinta-feira, 30 de abril, o cancelamento da operação que previa a aquisição de 25% do Shopping Paralela, localizado na Avenida Luís Viana Filho, em Salvador, Bahia.

A decisão, comunicada ao mercado financeiro por meio de fato relevante, foi motivada pelo não cumprimento de condições contratuais por parte dos vendedores até o prazo estipulado. O Bahia Post apurou que o cancelamento não gerará obrigações adicionais para o fundo ou seus cotistas, mas levanta questões sobre o cenário desafiador enfrentado pelo setor de fundos imobiliários no Brasil, que registrou saídas líquidas de R$ 39,8 bilhões no primeiro trimestre de 2025.

A notícia, que repercutiu entre investidores, reflete as dificuldades de concretizar grandes transações no mercado de shoppings em um contexto de juros altos e incertezas econômicas.

O compromisso de compra havia sido formalizado em setembro de 2024, quando o HSML11 manifestou intenção de adquirir a participação de forma indireta, por meio de uma operação estruturada que dependia de condições específicas, como aprovações regulatórias e ajustes contratuais.

O Shopping Paralela, inaugurado em 2009 e administrado pela Saphyr Shopping Centers, é um dos principais centros comerciais da capital baiana, com uma área bruta locável (ABL) de aproximadamente 47 mil metros quadrados e mais de 200 lojas, incluindo marcas como Renner, C&A e Riachuelo.

A aquisição reforçaria o portfólio do HSML11, que já conta com sete shopping centers distribuídos em cinco estados brasileiros, totalizando 179,8 mil metros quadrados de ABL própria e uma vacância física de 4,2%, conforme o relatório gerencial mais recente do fundo.

A desistência da operação, segundo a administração do HSML11, foi uma medida para proteger os interesses dos cotistas, evitando riscos associados ao descumprimento das condições acordadas.

Embora o fato relevante não detalhe quais cláusulas foram violadas, fontes do mercado sugerem que questões relacionadas à documentação do imóvel ou à estrutura financeira da transação podem ter influenciado a decisão.

O cancelamento ocorre em um momento delicado para o setor de fundos imobiliários (FIIs) no Brasil. Dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), divulgados em 10 de abril, mostram que a indústria de fundos registrou um resgate líquido de R$ 39,8 bilhões no primeiro trimestre de 2025, revertendo a captação positiva de R$ 119,2 bilhões observada no mesmo período de 2024.

Esse desempenho, o segundo pior para um primeiro trimestre em cinco anos, reflete a cautela dos investidores em meio à alta da taxa Selic, que alcançou 12,25% ao ano em março, segundo o Banco Central. Pedro Rudge, diretor da Anbima, destacou que apenas o início de 2023 teve saídas maiores, sinalizando um cenário de aversão ao risco.

O segmento de shoppings, no qual o HSML11 é especializado, enfrenta desafios particulares. Apesar de uma recuperação gradual após a pandemia, com o setor movimentando R$ 194,7 bilhões em vendas em 2023, segundo a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), os FIIs de shoppings registraram valorização média de apenas 0,7% em 2024, contra 2,5% do Índice de Fundos de Investimento Imobiliário (IFIX), conforme análise do Itaú BBA.

A expectativa de juros elevados por mais tempo, combinada com a inflação persistente, tem impactado o consumo e pressionado a rentabilidade desses fundos, que dependem de aluguéis e do fluxo de visitantes para gerar dividendos.

O HSML11, que tem se destacado no setor, mantém uma carteira diversificada, com ativos como o Shopping Tijuca, no Rio de Janeiro, e o Via Parque, em São Paulo. O fundo anunciou na última quarta-feira, 30 de abril, a distribuição de R$ 0,65 por cota em dividendos, a ser paga em 08 de maio, mantendo o mesmo patamar dos últimos quatro meses, segundo o Clube FII.

A gestão projeta que os proventos fiquem entre R$ 0,65 e R$ 0,82 por cota até o fim do primeiro semestre, refletindo a estabilidade operacional de seus ativos, apesar da vacância de 4,2%. A desistência da compra do Shopping Paralela, portanto, não deve impactar diretamente os rendimentos no curto prazo, mas pode limitar o potencial de crescimento da carteira em um mercado competitivo.

O Shopping Paralela, localizado em uma região estratégica de Salvador, próximo à Avenida Paralela e ao bairro de Patamares, é um ativo cobiçado por sua capacidade de atrair um público diversificado, com cerca de 1,2 milhão de visitantes por mês, segundo dados da Saphyr.

A falha na transação com o HSML11 pode abrir espaço para outros fundos ou investidores, embora o clima de cautela no mercado imobiliário possa retardar novas negociações. Em 2022, por exemplo, o fundo XP Malls (XPML11) adquiriu uma participação de 18,1% no Shopping da Bahia, outro marco comercial da cidade, por valores que totalizaram mais de R$ 100 milhões, demonstrando o interesse por ativos baianos em momentos de maior confiança econômica.

O cenário macroeconômico adiciona camadas de complexidade. A alta da Selic, aliada à fragilidade fiscal apontada por analistas, tem levado investidores a priorizarem ativos de renda fixa, como títulos públicos, em detrimento de FIIs.

Um relatório da Santander Asset, de abril de 2025, sugere que a pressão inflacionária e a incerteza sobre o orçamento federal de 2025 continuarão a impactar o mercado de fundos, especialmente aqueles expostos ao consumo, como os de shoppings.

No caso do HSML11, a gestão ativa e a diversificação geográfica são vistas como fatores de resiliência, mas o cancelamento da operação em Salvador evidencia os riscos de transações complexas em um ambiente volátil.

A reação do mercado à notícia foi moderada, com a cota do HSML11 fechando a sexta-feira, 02 de maio, a R$ 89,45, uma leve queda de 0,3% em relação ao dia anterior, segundo a B3. Investidores em plataformas digitais expressaram alívio com a ausência de penalidades financeiras, mas também preocupação com a capacidade do fundo de expandir sua carteira em um contexto de juros altos.

O setor de shoppings no Brasil, embora robusto, enfrenta ventos contrários. A Abrasce prevê a inauguração de oito novos shoppings até o fim de 2025, mas o crescimento da vacância e a desaceleração do consumo em algumas regiões preocupam.

Em Salvador, onde o varejo é um pilar econômico, o Shopping Paralela mantém sua relevância, mas a não concretização da venda pode atrasar investimentos planejados, como expansões ou renovações.

Para o HSML11, o foco agora é otimizar seus ativos existentes. O fundo tem investido em melhorias operacionais, como a redução da vacância e a renegociação de contratos de aluguel, para sustentar seus dividendos.

O relatório gerencial de março de 2025 indica que a receita líquida operacional (NOI) dos sete shoppings do portfólio cresceu 3,8% em relação a 2024, um sinal de resiliência. No entanto, a incapacidade de incorporar o Shopping Paralela pode limitar o potencial de diversificação regional, especialmente no Nordeste, uma região estratégica para o varejo.

O cancelamento da transação reflete um momento de cautela no mercado imobiliário brasileiro. Enquanto o HSML11 mantém sua posição como um dos principais fundos de shoppings, com uma carteira avaliada em mais de R$ 2 bilhões, a decisão de recuar da compra destaca os desafios de navegar um ambiente de alta incerteza.